コラム：香港の不動産問題、深刻な住宅格差と貧困層の存在
香港の不動産問題は単なる価格の問題に留まらず、住宅の質、安全性、社会的公平性、経済全体への波及といった多層的課題を包含している。
現状（2025年11月時点）
香港の住宅問題は依然として深刻である。国際的な住宅アフォーダビリティ指標では香港は長年にわたり最も購入困難な都市の一つとされており、住宅価格と世帯所得の比（median multiple）は極めて高水準を示している。政府は長期住宅戦略や供給目標を掲げており、直近の長期目標では今後十年で約44万戸の供給を目標とする一方で、実際の供給ペースや既存ストックの老朽化、分割賃貸（サブディバイドユニット：SDU）などの問題が残る。分割賃貸や“ケージハウス”（cage homes）と呼ばれる極小居住空間に暮らす世帯も多数存在し、社会問題化している。さらに2025年11月26日には高層集合住宅で大規模火災が発生し、安全に関する懸念が再燃した。
主な問題点（概観）
香港の住宅問題は多面的で、主に以下の要素が複合的に絡み合っている。
極端な住宅価格と家賃の高騰――価格水準が高く、所得に比して過大な負担を住民に強いる。
供給不足と土地制約――可利用土地は限られ、開発規制や計画・政策上の制約が供給拡大を難しくしている。
住宅格差と貧困層の存在――低所得層が劣悪な住環境に追い込まれている。
若年層の住宅取得困難――初期の頭金やローン負担が重く、世代間格差を生む。
外部資本とマクロ環境の影響――中国本土からの資金流入や低金利環境が投機的需要を助長した側面がある。
建物の老朽化と安全リスク――分割ユニットや不適切な工事・改装が火災・衛生・構造上のリスクを高めている。これらの問題は相互に作用し、住宅の質・安全性・アクセスに長期的な影響を及ぼしている。
極端な住宅価格と家賃の高騰
香港は世界有数の高価格市場であり、各種国際比較では上位に位置する。Demographiaなどの国際調査は、住宅価格と中位世帯年収の比（median multiple）で香港が依然として非常に高いことを示している。他の国際指標や地域別報告でも、香港の住居は「世界で最も買えない（most unaffordable）」レベルとされ、住宅価格のピークからは調整が見られる局面もあるが、それでも所得水準に対する価格の高さは顕著である。これが家賃にも跳ね返り、低・中所得層が賃料負担で生活を圧迫される。
深刻な住宅格差と貧困層の存在
香港では分割ユニット（subdivided units）やケージハウス、ベッドスペース（bedspace）など、住環境が極めて狭く・劣悪なケースが存在する。統計やNGO調査では、分割ユニットに住む世帯・人員の数は数万～十万前後に上ると推定され、低所得世帯や単身高齢者、精神・身体に脆弱性を抱える住民が多い。これらの住居はしばしば建築基準や衛生・防災面で問題を抱えており、居住の安全性・尊厳の観点から重大な社会的課題を呈する。
若年層の住宅取得難
若年世代は所得が低い上に、頭金の準備が困難な環境にある。住宅価格の高騰により、初めて住宅を取得するための必要な頭金やローン負担は若年層には過剰であり、多くが賃貸市場に留まるか同居を続ける。これにより結婚・出生率や消費行動、将来の資産形成に影響が及ぶ。国際比較でも香港の住宅取得可能性の低さは際立っており、社会的流動性や世代間公平性の問題を引き起こす。
主な原因（詳細）
以下に香港の住宅価格高騰・供給不足の主因を整理する。
1. 慢性的な土地不足と需要過多
香港は地理的な制約（山地・保全地・海）により利用可能な平坦地が限られる。更に都市部の人気により需要集中が発生する。政府は人工的に土地を創出する大規模プロジェクトや再開発を進めているが、手続き・インフラ整備・環境評価など時間を要するため、短期的には需給ギャップが解消されにくい。長期住宅戦略は供給目標を掲げているが、実行速度と立地バランスが課題である。
2. 政府の土地供給制限策と政策設計
香港は土地供給を政府が単独でコントロールする体制である。土地の競売や用途指定、インセンティブ設計が価格形成に影響する。短期的な市場介入（印紙税や購入規制）や長期の都市計画が複雑に絡み、民間開発に対する期待と実需のミスマッチが生まれることがある。これが結果として価格の上方硬直性や高価格維持の一因となる。
3. 中国本土からの投資資金流入
香港は中国本土資本の重要な受け皿であり、富裕層や機関投資家による資金流入が不動産価格を押し上げることがある。資本フローは住宅を含む資産価格全体を押し上げ、投機的な買いが発生しやすい。2024–2025年にかけて本土からの投資は回復・増加傾向にあり、市場流動性を高める一方で局所的な価格上昇要因になっている。
4. 低金利政策とマクロ金融環境
歴史的には低金利が住宅ローンの負担を軽くし、買い需要を支えてきた。香港は米ドルペッグ制のため米国金利に連動するが、世界的な金利変動や香港内の流動性状況（HIBOR等）も住宅ローン金利へ影響する。低金利は短期的に住宅需要を支えるが、金利上昇局面では借入コスト増が価格調整やデベロッパーの資金繰りを直撃するリスクがある。
5. デベロッパー構造と市場の金融リスク
過去の過剰なレバレッジ拡大や販売主導の手法により、デベロッパーの財務体質脆弱性が顕在化した。中国本土の大手デベロッパーの問題は香港市場にも波及し、信用不安や融資制約が供給・取引を抑制する一因となる。近年の債務問題や倒産・上場廃止事例は、開発受注の停滞や新規建設の遅延を招くことがある。
ケージハウス（「鳥小屋」のような住環境）の実態
「ケージハウス」は金属ケージや薄い仕切りで区切られた極小スペースを指す俗称であり、面積は数平方メートルから十数平方メートル未満が多い。構造的には一つの大きな部屋や古い共同住宅を複数の賃貸区画に分割し、簡易なカーテン・金属フェンス・床上のベッドを置く形態が一般的である。換気・採光・衛生設備が不足し、火災時の避難・煙の流れが悪くなることが多い。入居者は低所得者、労働者、単身高齢者、精神的・身体的に脆弱な人々が多い。NGOの調査や政府のテーマレポートは分割ユニット居住者の存在と居住環境の悪さを指摘している。
広さ・構造・環境・居住者
広さ：ケージハウスや分割ユニットは平均で数平方メートル〜一桁十の平方メートル台の単位が多数を占める。統計上は「分割ユニット（SDU）」として集計され、2021年の国勢調査報告などにより地域別・人口構成の概要が示されている。
構造：元のユニットを木や金属で仕切り、共同の水回りを使う場合やユニット内に簡易なトイレ・シャワーを設置する場合がある。多くが建築基準や許可を伴わない「違法改造」を含む。
環境：換気・採光の不足、湿気、カビ、衛生問題、電気・配線の過負荷が見られる。火災発生時のリスクは高い。最近の高層火災事故はこうした環境問題と老朽化・工事管理不足が結びついた悲劇として注目されている。
居住者：低所得の単身者、非正規雇用者、長期失業者、退職高齢者、移民や若年単身世帯などが多い。社会的孤立や健康問題を抱えるケースも多い。NGOはこうした居住者への支援策を継続的に要求している。
問題の背景（制度・経済・社会の総合的要因）
香港の住宅問題は単一要因で説明できない。土地制度（政府主導の土地供給）、税制や印紙税、住宅政策の優先順位、都市計画手続き、資本流入、人口構成の変化、経済成長と雇用の質、金融環境、さらには地域間の地価差や老朽建築の多さが絡み合っている。加えて、香港は国際金融都市としての資本受け皿機能を持つため、投資目的の需要が居住需要と競合する。これにより住宅価格は上振れしやすく、低所得者にとっては住宅の「十分な質」と「可負担性」が同時に満たされにくい構造が生まれている。
住宅価格・家賃の世界最高水準とその影響
国際比較指標は、香港が住宅価格の高さで世界トップクラスであることを示す。これが示すのは単なる数値上の不均衡だけではなく、社会経済的な帰結である。具体的には、家計消費の圧迫、若年層の消費・投資の先送り、人口動態への影響（結婚・出生の遅延）、労働市場での居住地選択の制約（遠隔地通勤の増加）などだ。高い住宅コストは生活コスト全般を引き上げ、地域経済の底上げを阻害する可能性がある。
供給不足と深刻な貧富の差
供給が限定的な一方で、富裕層や投資家による高価格購買が続くと、低所得向けの住居は市場で相対的に不足する。公的住宅の供給も一定量は確保されているが、入居待機者数や優先度に課題がある。これにより貧困層は非公式な分割ユニットや安価な臨時住居に追いやられ、居住の質と安全性が犠牲になる。社会的分断と貧富差が住環境に直結している。
大事故につながるケースも（安全リスク）
老朽建築や違法改造が多い地区では、火災・停電・構造的崩壊などのリスクが高い。2024–2025年にかけての高層住宅火災や改修時の作業管理不備が死亡事故や多数の負傷者を出す事例が発生し、居住環境の危険性が改めて問題化した。これらは単なる事故ではなく、住宅政策・建築管理・監督の制度的欠陥を浮き彫りにする事件である。
経済成長への影響（マクロ経済的帰結）
住宅市場の高騰や不安定化はマクロ経済に様々な影響を及ぼす。消費の冷え込み（可処分所得の低下による消費支出削減）、投資の減速（不確実性による民間投資抑制）、政府財政の悪化（景気後退時に税収・土地収入が減るリスク）、金融セクターへの影響（不良債権や住宅ローンの信用リスク増大）などだ。特に景気後退局面では住宅価格下落が家計の資産縮小を招き、消費・投資の悪循環を生む可能性がある。大手デベロッパーの信用不安が供給停滞を招けば、建設業や関連雇用に伝播して経済全体に波及する。
金融引き締めと価格下落、デベロッパーの苦境
金利上昇・市場流動性の悪化は住宅市場とデベロッパーに同時打撃を与える。借入コストの上昇は住宅ローン需要を抑制し、物件価格の下落を誘発する可能性がある。加えてデベロッパーの資金繰りが悪化すれば、新規プロジェクトの中止や遅延、従業員解雇が発生し、関連産業まで影響が広がる。過去数年に見られた中国本土デベロッパーの債務危機はこうした連鎖リスクを顕在化させた。
小売市場の低迷
住宅関連の所得圧迫は消費支出を抑え、小売セクターの低迷を招く。高い住宅コストは可処分所得を圧縮し、非必需消費の抑制へつながる。観光や飲食、サービス業など消費依存度の高い産業は景気回復の足かせになることがある。これにより雇用の質や賃金にも波及効果が生じ得る。
今後の展望（複数の可能性シナリオ）
今後の展開は政策対応、マクロ経済環境、資本フロー、デベロッパーの財務健全性に依存する。以下に主なシナリオを示す。
シナリオA：政策主導で供給が加速するケース（楽観寄り）
政府が土地供給の大幅前倒し、再開発・都市更新の迅速化、公的住戸の増強、分割ユニットの規制強化と転換支援を効果的に実行できれば、長期的な供給不足は緩和される。低中所得向けの公営住宅が増えれば住宅格差は縮小し、若年層の取得難も一定の改善が期待できる。ただし、実行力と財政負担、環境・住民合意の管理が鍵となる。
シナリオB：マクロ環境の悪化・デベロッパー不安定化で供給停滞（悲観寄り）
世界的な金利上昇や中国本土の不動産市場不振が続き、デベロッパーの資金調達が締め付けられれば、新規供給は縮小する。これにより価格の急落と景気の悪化が同時に発生し、失業や金融セクターのストレスを通じて景気後退を加速するリスクがある。社会的なセーフティネットが不十分な場合、住民の困窮が深刻化する。
シナリオC：混合的な緩やかな修正と再編成（中立）
価格は調整しつつも市場は部分的に安定し、政府と民間の協調で供給体制や住宅補助が見直される。分割ユニットの改善や規制整備（例：最低居住面積基準や火災安全の強化）、住宅金融商品や若年層支援策によって長期的な改善が見込めるが、短期的には痛みを伴う局面が続く。
政策提言
即効性と長期的視点を両立させるために、以下は検討されるべき主要論点である。
供給の迅速化と多様化：政府が土地供給を前倒し、公共住宅・中所得向け住宅の比重を高める。インフラ整備と連動した開発を行う。
分割ユニットの段階的・保護的規制：最低居住面積・衛生・防火基準を確立し、既存住民の住み替え支援や補助を組み合わせる。NGO・コミュニティと協働した移行策を設ける。
金融安定化とデベロッパー監督：デベロッパーの資本規律を強化しつつ、破綻時の社会的影響を緩和する仕組みを整備する。住宅ローンの適切な借入支援策（若年層向けの補助）を検討する。
投資需要の調整：外部投資が住宅を投機対象化するのを避けるため、税制や買い手規制を含む政策手段を検討する。地域経済と住民生活のバランスを取る。
火災・安全対策の強化：老朽建築の救済、改修時の安全基準徹底、緊急時の避難計画と住民教育を進める。最近の火災事例は即時的な安全対策の必要性を示した。
専門家データの要点
DemographiaやULIなどの国際指標は、香港の住宅の購入しにくさが世界でも最悪水準であることを指摘している（median multipleが高い）。
香港政府の長期住宅戦略は今後10年で約44万戸の供給目標を掲げているが、実行フェーズや立地等の課題が残る。
統計・調査データは分割ユニットに住む世帯が多数存在することを示し、これが安全・衛生・人権の観点で見過ごせない問題であることを示している。
中国本土からの資本流入やグローバルな金融環境の変化が香港の不動産需給と価格形成に影響を与えている。
2025年11月には高層集合住宅の大規模火災が発生し、多数の死傷者を出すなど住宅安全の脆弱性が浮き彫りになった。
まとめ
香港の不動産問題は単なる価格の問題に留まらず、住宅の質、安全性、社会的公平性、経済全体への波及といった多層的課題を包含している。政策には短期的な緩和策とともに、土地供給・都市計画・社会保障を横断する長期的な制度設計が求められる。分割ユニットやケージハウスに暮らす人々の改善は、単に住宅を供給するだけでなく、住民の権利保護・安全確保・生活支援を伴う包括的なアプローチを必要とする。マクロ経済や金融面でのショックに対する耐性を高めつつ、住宅を居住の場として再定義することが香港の持続可能な都市発展の鍵となる。
出典（抜粋・主要参照）
Demographia International Housing Affordability, 2025 Edition（国際比較データ）.
ULI / 各種アジア太平洋地域住宅アフォーダビリティ報告（2025年）.
香港特別行政区政府：Long Term Housing Strategy / Long Term Housing Strategy Annual Reports（供給目標等）.
香港国勢調査（分割ユニットに関するテーマレポート）およびNGO（SoCO）調査（分割ユニット・ケージハウスの実態）.
Reuters 等の報道（2025年11月の高層住宅火災、デベロッパー・金融関連ニュース）.
その他：AMRO、HKMA、各種不動産リサーチ機関の報告。