中国の「不動産バブル」が崩壊した経緯、現状、問題点
中国不動産バブルは都市化・土地制度・金融拡大の組合せで成長したが、その成長は高い負債と地方財政の土地収入依存を伴った。
背景――なぜ不動産が中国経済の中心になったか
改革開放以降の都市化と土地制度の組合せは、不動産を中国経済成長の主役に押し上げた。土地は基本的に地方政府が売却する形で収入を確保し、開発と建設は雇用・投資・関連産業（建材、金融、家電など）を同時に生み出したため、不動産関連活動の経済寄与度は大きくなった。研究・国際機関の推計では、住宅建設や不動産サービス、土地売却を広義に含めると20％台後半〜30％程度の経済比重を占めるとされる。このため不動産が停滞すると景気全体が大きく鈍化する構造になっていた。
バブルの成長過程（2000年代〜2010年代）
2000年代以降、急速な都市化、実物資産への投資志向、低金利と銀行融資の拡大、地方政府の土地売却依存が相まって住宅価格と着工量は長期上昇した。地方間の人口移動や投機的買い、開発事業者による前倒し販売（在庫を抱えない「先売り」モデル）などが続き、都市部では高い在庫回転と価格期待が形成された。とくに一線〜二線都市に限らず、三・四線市にも大規模な住宅供給が入ったことが後の供給過剰を生んだ。
主要な脆弱点：高レバレッジと地方財政の依存
デベロッパーは大量の短期・中期負債で事業を拡大した。さらに地方政府は土地売却収入に依存し、土地価格の高止まりに依存した財政運営を行ってきた。結果、開発と土地売却が鈍化すると、デベロッパーの資金回収が滞り、地方財政も収入不足に陥るという双方向の脆弱性が蓄積された。
政策転換：当局の「引き締め」（2016〜2021）と「三道紅線（三本の赤線）」（2020年）
中国当局は「不動産は居住のためであり、投機の対象ではない」という方針を繰り返し、2016年ごろから購入規制や融資規制を段階的に行ってきた。さらに2020年8月、中央はデベロッパー向けに「三道紅線（三本の赤線）」基準（負債比率や現金保有要件など）を示し、高レバレッジの不動産企業に対する新規借入制約を強めた。結果として多くの大手が資金調達ルートを失い、短期的に流動性圧力が高まった。規制の目的は金融リスク抑制だが、適用のタイミングと強度が結果的に市場心理を急速に冷却させた。
トリガー：個別大手の流動性ショック（恒大等、2021〜）
規制強化の下で資金繰りが悪化した代表格が恒大（Evergrande）である。恒大は数千億元規模、国際的には数千億ドル規模の負債を抱え、2021年に支払不能問題が顕在化した。恒大の問題は「単独企業の破綻」ではなく、サプライチェーン、下請け、個人購入者（前払金）、オンショア・オフショア債権者、そして地方政府の収入に波及し、「不動産セクター全体の信用収縮」を引き起こした。恒大問題以降、複数の中堅・大手デベロッパーが資金調達に窮し、プロジェクト凍結や支払遅延が相次いだ。
需要側の変化：人口動態・購買意欲の低下
供給過剰に拍車をかけたのは需要面でもある。出生率低下と都市化ペースの鈍化により、長期の純需要は縮小しつつあり、投資目的の買いが後退した。加えて、完成しない物件（工事停止）やデベロッパーの苦境がマスメディアで広く報じられると、個人の購買・住宅ローン申請の慎重化を招き、二次的に需要を冷やした。これが価格下落を自己強化するスパイラルを作った。
供給過剰と在庫の肥大化
多くの三・四線都市では過剰な住宅供給が残り、空室・未販売在庫（ストック）が増加した。都市ごとに差はあるが、全国ベースでの住宅在庫回転は低下し、デベロッパーは新規着工を減らさざるを得ない一方で、既存プロジェクトの完工・引渡しのための資金が必要となる。この「着工減少」と「完工資金不足」が並行して起きると、建築業や素材業に広い波及を生む。
マクロデータで見える悪化（価格・投資・販売）
国家統計局や国際的な統計集計は、近年の価格下落と投資の落ち込みを示す。例えば、物件価格の継続的マイナス成長や、物件投資の著しい減少、販売床面積の縮小などが確認されている。最近のデータでは新築住宅価格の年率下落や、物件向け投資の二桁台のマイナス成長が観測される（当局統計・市場集計を参照）。不動産投資の落ち込みは名目GDP成長率の下押し要因となっている。
地方政府財政への影響：土地収入の落ち込みと財政リスク
地方政府は土地売却収入を公共投資や債務返済に充てるケースが多い。土地市況が悪化すると、地方財政の資金繰りが悪化し、インフラ投資や自治体債の返済に支障が出るリスクが高まる。これが地方国有企業や地方金融を介した間接的な財務問題に波及する懸念を生む。結果として中央政府は地方支援や財政再配分の必要性に直面する。
当局の対応とその限界（2022〜2025）
当局は段階的に政策を軟化し、金融緩和、住宅ローン金利の下げ、都市ごとの購買制限緩和、デベロッパー再編や債務リスケジュールの容認などで市場安定化を図った。ただし、政策は一貫しておらず、当初の「デレバレッジ」方針と「景気下支え」のジレンマに悩まされた。結果として、短期的な流動性支援は行われるが、構造的な過剰供給や信用の損傷が一気に解消されるわけではない。さらに、刺激策を大規模に行えば地方財政や長期的な金融安定に別の負担を残すため、慎重な舵取りが続いた。
相互作用としての「信用＝需要」の崩壊
不動産市場は信用（デベロッパーの返済能力、完成保証、住宅ローンの可用性）と需要（個人が家を買う意欲）が相互に支え合って動く。信用が傷つけば需要が落ち、需要が落ちれば価格低下でデベロッパーの資金繰りはさらに厳しくなるという負のループが発生した。恒大問題はそのループを露呈させ、投資家・消費者心理に長期的なダメージを与えた。
国際的影響と金融市場の反応
大手デベロッパーのドル建て債務不履行やリストラは海外債権者にも影響し、新興市場のリスクプレミアムや商品市況（建材、鉄鋼）に波及した。だが中国の資本規制と国内金融システムの構造から、グローバルな金融危機に直結するほどの即時拡散は限定的にとどまった面もある。しかし、中国経済の伸び鈍化は世界の成長見通し・サプライチェーンに対して下押し要因となる。
現状と今後の見通し
執筆時点でも住宅価格の下落、デベロッパーの資金繰り問題、地方財政の脆弱性は継続している。短期的には都市部の限定的な需要回復や当局の部分的な支援で底打ちを試みる局面はあるが、構造的な過剰供給、人口動態の悪化、及びデベロッパーの大規模再編が解消されるまでには長期の時間がかかると見られている。経済に占める不動産の高比重を前提とすると、安定化は中国全体の成長軌道を左右する重大課題であり、政策当局は「質の高い再編」と「金融リスクの最小化」を両立させる難しい選択を迫られている。
まとめ
中国不動産バブルは都市化・土地制度・金融拡大の組合せで成長したが、その成長は高い負債と地方財政の土地収入依存を伴った。
2020年の「三道紅線（三本の赤線）」など当局の引き締めは、過度な借入を縮小させる意図だったが、結果的に資金調達の遮断を通じて流動性ショックを発生させ、恒大等の破綻が市場心理を大胆に冷やした。
供給過剰、人口動態の変化、そして信用収縮が相互強化する形で価格と投資が落ち込み、これがマクロ成長や地方財政に波及している。
当局は部分的な緩和と再編支援で市場安定を図っているが、恒久的解決にはデベロッパー再編、地方財政の構造改革、そして需要を喚起する長期政策が必要であり、時間を要すると見込まれる。